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别吵吵了,长春是一个没资格“一二手房价倒挂”的地方

2018-7-22 00:31| 发布者: (_飞鳕?云鸿| 查看: 102| 评论: 0

摘要: 新政调控加码后,7月11日至13日,住宅零供应终结,4134套住宅下预售证。与此同时,政府整治楼市乱象力度也非常大,对“一房一价”公示信息不规范、涉嫌认筹认购违规销售行为,进行了处理。于是,我们看到,新房市场 ...
新政调控加码后,7月11日至13日,住宅零供应终结,4134套住宅下预售证。与此同时,政府整治楼市乱象力度也非常大,对“一房一价”公示信息不规范、涉嫌认筹认购违规销售行为,进行了处理。于是,我们看到,新房市场“冷静”了。

而今年上半年,不仅一手房市场很“混乱”,二手房市场也比往年要热,于是出现个别乱象。

尤其新政释放后,楼市0供应维持近一个月,更有粉丝在后台留言:二手房涨势明显,有一二手房价倒挂的苗头。

长春房地产业协会的数据显示,2018年6月,二手房交易9661套,同比增长24.6%,环比增长12.2%。其中,住房交易9282套,同比增长24%。

那么,长春在新房供应量减少的这段时间,二手房市场增量明显是否正常?有没有一二手房价倒挂现象发生?二手房市场怎么样?这两天,房报君走访了多个二手房中介机构。具体情况接着往下看。

NO. 1|壹



个别二手名校学区房价格高于周边新房

房报君最近几天对二道区、高新区、朝阳区等多个二手房中介机构进行了走访。

二道区:亚泰樱花苑某99平方米的高层房源挂牌价为105万元,单价约10558元/平。

亚泰杏花苑某洋房房源,一跃二层,一层带花园,带车位,147平方米,150万元/套。若车位仅按10万元/个计算,那么该房源单价约9500元/平方米。

由于周边东盛商圈附近没有新小区,但是对比二道区东方广场区域内在售的金色橄榄城小区,此前在售产品价格约为1.1万-1.2万元/平方米,目前在售的160多平大面积房源,均价9000多元/平方米。

二道区在售二手房价格未超过区域内同类产品新房价格。

高新区:某二手房中介的挂牌房源显示,高新南区澳海澜庭小区一77平方米的13层房源(28层顶),精装修,挂牌价99万元,单价约12857元/平方米。该小区是吉大慧谷学校的学区房。

别吵吵了,长春是一个没资格“一二手房价倒挂”的地方


在房地产报挂牌的房源中,高新区吉大慧谷学校另一小区,一个91平方米的房源,挂牌价约95万元,单价约10440元/平方米。而同样是该小区,目前仍有房源在售的项目,销售中心目前在售的91平房源,10500元/平方米。

此前该项目的高层产品,均价9000多元/平,后续的高层新品,预计均价得达到1万元/平方米以上。

可以看出,名校旁的部分房源是出现二手房比新房贵的现象,但只是个别房源。

再看看价格一直较高的朝阳区的二手房情况。



据某二手房中介相关负责人邢女士介绍,长春朝阳区富苑华城最近成交的房源,成交1万-1.1万元/平方米。

领秀朝阳小区二手房成交价格约1.1万元/平方米,领秀朝阳上院小区二手房成交价格达1.2万元/平方米。

这些二手房源都是精装修。周边没有在售新小区,但同样是市中心的南关区某即将开盘的新项目,精装修,预计均价1.2万-1.4万元/平方米。

市中心的二手房价格也并未高于新房价格(名校学区房除外)。

别吵吵了,长春是一个没资格“一二手房价倒挂”的地方


NO. 2|贰



6月份二手房交易同比增长24.6%,二手房交易为什么火?

前段时间,长春房地产交易大厅特别火,排队现象明显,因为调档的人多,包括孩子上学的以及银行办理贷款时不再接受公证书,而是要求所有办理贷款的房屋必须调档等原因。

上半年交易量也比较高,正常过户的也较多。房报君对此还做过报道(点击查看《凌晨4点排队办件,长春二手房市场怎么了?》)

2018年1-4月份,长春商品住房销售只有25733套,比二手住房交易数量少了657套,新房销售首次在同一时间段低于二手住房销售量。

据吉林省置晟金融地产集团董事长介绍,近阶段二手房咨询量和各中介门店到访量略有增加,整体比较平稳。新政后,二手房市场也比较冷静。二手房某中介机构负责人邢女士告诉房报君,每年的四五月份,长春以及全国的二手房市场都比较火爆。

长春房地产业协会的数据显示,2018年6月,二手房交易9661套,同比增长24.6%,环比增长12.2%,

交易面积85万平,同比增长19.88%,环比增长10.8%。

其中,住房交易9282套,同比增长24%,环比增长12.09%;交易面积78.8万平,同比增长22.46%,环比增长12.69%。

最近两年,二手房交易量的增长幅度都超过20%。据二手房行业业内人士介绍,由于新房涨幅较高,二手房价格整体来说比新房低。而且随着城市的扩大,新房都比较偏远,而各新区相应的交通、商业等配套尚不完善,所以刚需人群有很多都转向二手房市场,尤其是老家是外五县毕业后留在长春工作、安家的人群。

NO. 3|叁



上半年二手房市场涨幅太快,出现部分乱象

上半年,长春不仅一手房涨幅过快,二手房涨幅也很快。邢女士从事二手房行业多年,她告诉房报君,今年二手房市场涨价比以前涨的快。“之前富苑华城每平8000多元,后来直接就每平万元以上了。”邢女士说,尤其今年上半年二手房房价涨的太猛了。

据吉林省置晟金融地产集团董事长王义全介绍,二手房价格不像新房价格,一房一价,二手房存在挂牌价和成交价,买卖双方协商同意就可以,卖方挂牌价与最终的成交价一般相差大约2-3万元/套,最多3-5万元/套。

在价格涨幅很快的上半年,也出现了部分乱象。如,“天价”名校学区房,房地产报曾经对二手名校学区房做了一个调查,去年卖1万-1.5万元/平方米的省二实验、东北师大附小的二手学区房,如今涨到2万元/平方米已经是很仁义的价格,涨到三四万的也很多,东北师大附中+东北师大附小的学区房甚至涨到5万元/平方米的也不少见。房报君曾对市中心的“天价”二手名校学区房进行过详细报道(点我查看详情《长春二手学区房4万/平,同比涨100%?谁在吹泡沫?》)。

高新区某中介,在某楼盘开盘后,中介对该小区部分房源加价6-15万元进行销售,承诺可到售楼处改底,释放了一大波房源。房报君看到,一套43平方米的房源,挂牌价63万元,折合单价约14650元/平方米,而该楼盘开盘时,均价约13000元/平方米。这个楼盘这种乱象虽是个案,但却会扰乱到一手房市场。

别吵吵了,长春是一个没资格“一二手房价倒挂”的地方


另外,某中介最近售出的一个房源,买方花161万元成交,而房主只收了130万元,中间的31万差价哪去了?

当然,房报君在近日走访时,很多中介相关负责人都表示,这只是行业内的一个个案。因为有的房主在外地,不了解长春房地产市场上半年的变化,才出现的这种离谱的价格差。还有部分中介,收购一个较破旧的二手房,快速简单装修后,加高价出售。

NO. 4|肆

个别房源存在价格高于新房,整体尚不存在倒挂现象

房地产报统计各城区二手房挂牌价格显示,6月25日至7月1日,各区域二手房挂牌价格约为6590-10073元/平不等,挂牌均价约7790元/平方米。7月2日至7月8日,各区域二手房挂牌价格约为6777-9081元/平方米,挂牌均价约7790元/平方米。而成交均价会低于挂牌均价。

据克而瑞长春机构数据显示,2018年6月,长春经营性用地供应面积上涨,成交面积小幅下降,成交楼板价3970元/平方米。商品住宅供应缩水,成交面积持续上涨,成交均价8929元/平。

二手房比一手房价格高的房源一直都有,但属于个别房源,最近一年,名校学区房涨幅较大。但是整体二手房价格尚未存在倒挂现象。

NO. 5|伍



未来是否会出现一二手房房价倒挂现象?

很多粉丝在后台“预测”:未来长春将出现一二手房房价倒挂现象,二手房涨势明显。

那么未来到底会不会出现这种情况?房报君觉得目前来看不会,原因有几点:

首先来看是什么原因会导致一二手房房价倒挂?

一些地方政府对开发商的新开楼盘进行限价,政府规定新房开盘价格不得明显超过周边在售价格,如周边无在售,参考二手房均价(高的不给证)。那么开发商只能在政府的限价令的监督下售房,而周边二手房价又不直接受政府的控制,且二手房交易属于买卖双方自由定价交易,没有明确的价格标准,所以一二手房价格出现倒挂也就不奇怪了。

别吵吵了,长春是一个没资格“一二手房价倒挂”的地方


来源:深圳发布

一二手房房价倒挂会出现什么现象?



1)漫天要价,市场越来越乱。

由于二手房市场不直接受政策管制,属于业主间自由交易,当其突破一手房价格门槛后,价格不受控,加上炒房客等有利可图之人的参与,会直接将售房市场价格搅乱,加上不好管控且一房一价,市场会越来越乱。

2)新房一房难求,摇号模式诞生。

同区域新房售价低于二手房售价,新项目、新园区、几乎相同的配套资源,相信几乎所有人会选择新房市场,不光是购房者,炒房客 投资客等也看准了“新房价低,转手赚钱”这一模式。所以会出现新房需求较大,摇号模式正式到来,这个现象在南方比较普遍,而长春却并未涉猎。

长春会不会出现一二手房房价倒挂现象?

房报君认为,短期内不太可能。形成倒挂现象的原因有是限价。

限价好像是最近政府在做的事,然而房报君认为,长春房价还没有到南方城市那样需要严控,本轮新政是要打击开发商胡乱要价,整治市场乱象为主,部分售价过于高的会被削尖,而大部分房源还是适当售价重新销售。

所以目前长春市场不具备一二手房倒挂条件。

二手房整治政策要来?一二手倒挂可能性不大。

据房报君了解,自6月起,长春各大银行提高了二手房贷款首付比例,首套首付30%,利率上浮20%,二套首付40%,利率上浮25%。而且50平以下小面积的房源,顶楼+边户,部分银行不给贷款了,加大了二手房准入门槛。

据业内人士介绍,今年上半年,一、二手房市场都比较火,所以二手房市场出现了漫天要价、哄抬房价、炒作学区房等乱象,但是新政后,最近一段时间,不仅一手房市场净静了,二手房市场也比较平稳。而且每年7月份以后就到二手房相对淡季了。

房报君提醒,二手房挂牌价格一般遵循以下几个规律,对比之后定价。

1)同区域新房价格;

2)同区域过往交易的价格;

3)自我升值预期和成本(购房、装修);

4)自己售房的因素,着不着急,多种因素等决定价格。

对于二手房市场,一旦出现倒挂现象,将对一手房市场有很大影响和冲击。

长春住房保障和房地产管理局相关负责人对此表示,针对二手房市场,近期房地局也将出台相应政策,对二手房市场个别存在的乱定价、哄抬房价、炒作学区房等问题进行整治。

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